是什么决定了分契(以下统称strata)共管物业的物业管理费呢?

从中国国内来的朋友很可能回答"物管公司"，其他地区和本地的朋友可能有不同的回答，但是潜意识里也会把物管公司认做重要的决定因素之一 。但事实上，在一个健康合法运营的strata中，物管公司的因素其实往往很低，如果用一句话来解释，物业费是业委会根据物业小区的当前 ，短期和长期维护需要所制定的预算而决定的，而维护项目则是由小区的公共区域，房屋年限，以及日常开支等因素为依据。

(1) 中国大陆的物业公司通常有两种管理方式

一种是包干制，意思是小区的园艺，保洁，保安等日常维护人员都是物业公司直接提供，也就是说，所有的小区工作人员都是物业公司的员工，业主付的物业费也可以称做管理费 ，因为这的的确确是付给物业公司的费用。物业公司则是自负盈亏。所以你经常会看到国内的物业公司动辙上千员工，没办法，光保安人家就能拉出一个团的队伍来。

包干制的好处是降低成本，所有的小区服务人员都是物业公司自己的人，或者自己的下属子公司，因此对于成本的控制是显而易见。但是坏处更多 ，首当其冲的就是当小区把物业公司炒掉的时候，炒掉的不止是物业公司，你同时炒掉的还有保安，保洁等小区工作人员，所以你经常会在新闻上看到新物业公司进驻的时候如同一场史师般的战争 ，新旧管理公司各派旗下保安对峙，等等。

还有一点坏处也显而易见，管理公司在若干维修和维护项目上的报价只能是一个，也就是自己的报价，这对于业委会来讲没什么可比性。这里会有很多暗箱操作。

对于物业公司而言，其实并不是所有的都喜欢包干制，因为业主只付固定的物业费，而且政府对于物业公司的收费有明确的限制，根据服务的质量有分级 ，是属于什么级别才能收什么级别的管理费，而在你的管理费下，你还要付那些员工的工资，因此在有限的资金里，你只能想方设法降低费用，而很多情况下低费用的直接结果就是降低服务质量 。当然，降低服务质量的后果通常是换物业公司，招标的条件之一通常就是: 要求保持有的管理费标准的同时提高服务质量，而后新物业公司不得不再次压价，恶性膨胀。

形象点说，包干制就象是只准拿一次的自助餐，政府就给你这么大的盘子，你一次只能最多装这么多，至于你里面装的是白饭还是龙虾我们不管你，反正吃进肚子里怎么消化是你的事。

还有一种是分包制，这也就是加拿大(至少是BC省)所应用的。中国国内现在也出现了，但是并不普及。意思就是说，物业公司只提供管理服务，而所有的小区工程，维护，保养人员都是小区雇佣的，物业公司只有协调的任务，而没有垂直管理的权利。举例，小区的园艺，由物业公司找来三家报价，然后由业委会选出其中一家签约。园艺公司每月把帐单寄来物业公司，而物业公司由小区的帐号上划帐付款。业主的钱支付给的是物业的帐号，而不是物业公司，因此这里的物业费通常也称做"monthly maintenance fee"或者"strata fee"。

因此，通常情况下，小区所有的日常维护维修人员，包括园艺，保洁等，都是直接由小区签约雇佣，和物业公司半毛钱的关系都没有。说白了，物业公司就相当于小区的秘书 ，帮老板付帐，催款，签合同。物业公司的费用只是作为全年预算中的一部分而已。

因为我们讨论的是BC省的分契物业，因此我们会就分包制在下文中做具体的讨论。这里要说的是，因为中国大陆绝大部分小区和大厦都是采取包干制的管理方式 ，因此很多中国大陆来的朋友很自然的觉得加拿大的物业费也是由物业公司决定的，而小区的工作人员也全都是物业公司雇佣的人员，这是个认知上的根本性的偏差 ，因此必须事先说明。

(2) 本地物业费的计算方法

首先物业费是由小区的预算决定的，如同一个国家或者省市的财政预算一样，小区也会根据去年一整年的运营情况做一个总结，再结合明年需要做的工程来给小区做出明年一整年的预算 ，当财务预算在全体业主大会通过之后，业主的物业费也就同时通过了。而计算每户物业费的方法也很简单。

如果你的居住面积为1千尺，而小区的居住面积是10万尺，那么你的分摊比率就是1千/10万=1%。如果全年的预算是30万，那么你每月的物业费就是:

30万 x 1% / 12月 = $250.00/月

以上情况仅仅是一个最直观的基本算法，其实每户的分摊比率在小区的strata plan上都有明确表示，而且是在政府注册的，因此你不必费心去计算，都是物业公司主动提供的。

(3) 本地物业费的构成

因为每个小区的日常维护项目不同，我举个最简单的10户townhouse小区的例子:

Management Fees 物业公司收费
Bank Charges 银行费
Postage, Copies 复印，邮费等
Miscellaneous 杂费
Audit 审计
Insurance 小区保险
Electricity 电费
Alarm 报警
Fire Protection 防火
Landscaping 园艺
Repairs & Maintenance 维护维修
Gutter Cleaning 清雨槽
Window Cleaning 擦玻璃
Contingency Reserved Fund (CRF) 紧急储备金

以上所有费用加起来，全年预算基本上要$28,000多，这样10户每月平均$233左右。(该小区是不包煤气的，而且也没有煤气设施，同时也没有什么健身房会议室club什么的)。

而一栋20来层的公寓楼项目会更多，例如电梯，地毯清洁，地下停车场，游泳池网球场，大厦管理员工资什么的，120来户的公寓48万多一年的费用也算正常。也就是每户平均$330多。

如果物业需要换房顶，换水管或者外墙等等，基本上是计算在特别维修费中额外征收，而一般不会放在物业费中。

(4) 关于物业公司的收费

其实物业公司的收费也仅仅是占全部预算的一小部分，随着小区单位数的增加，物业公司的Management fee 其所占比例也随之减少。

目前的物业管理市场竞争依然波澜不惊，如同所有的提供服务公司一样，基本上都会有一个最低收费，strata management的最低收费其实并没有定论，但是最近几次行业内会议中，本地洋人公司的管理费的最低收费基本上是每月500左右(加税)。

也就是说，就算是你的小区只有10户，那么物业公司的收费也很少会低于$500元每月，也就是每户分摊平均要$50元左右，或多或少。
如果是超过20户的小区则平均每月每户在$25刀左右，上面说过了，随着小区单位数的增加，物业公司的management fee其所占比例也随之减少，但是再怎么减，也不会减少到太多，因此总体每户也要在$20刀左右。因为户数的增加，也意味着工作量的加大 ，公司很可能需要雇佣更多的人手和更多的精力来照顾小区，因此从成本方面来考虑，也不大可能在保证服务质量的同时降低每户平均管理费到$20元以下。

其实目前不少本地物业公司拒绝为20户以下的小区报价或者接手，原因就在于，你付给我的管理费不能低于我管理你的成本。

对于规模特别小的townhouse小区，不少业委会选择了自己管理，这在法律上是允许和保护的，但问题是，到了最后，小区的每月物业费其实和有物业公司时差不了太多 。但是业委会却担负了很大责任，尤其是当有人要买卖房屋的时候，如何代替小区签发各种法律表格和提供文件特别让人头疼。一个处理不好就有可能被告。

有人问，小区可不可以要求物业公司在几年之内不涨价?

原则上可以，但是基本没什么物业公司愿意这么做。原因是每年的CPI 也就是living expense同时在涨。而且公司的营运费用也在涨 ，例如公司的中介牌照费，职业保险费，员工工资，办公设施，甚至是租金等等，你可千万别说这些和小区有什么关系，羊毛出在羊身上。这些费用一定是包括在物业公司的管理费中。

想想也是，一个正常的生意目标是赢利 ，而不是doing a favor。当新签约一家小区时候，很可能前两年的物业公司管理费不会涨，但是一两年后至少也要一次性涨个百分之3-5以上 。而通常情况下，物业公司的管理费基本占你物业费的百分之6-8%左右，也实在谈不上是什么决定性因素。

(5) 那什么是决定性因素呢?

保险: 这个通常是大头，10户10年新的townhouse小区如果过往无claim历史，那么一年保费基本在$7,000元左右; 60来户的小区很可能会要每年3万。如果是漏水公寓，那很可能会过4万。这个小区还必须买，如果不买就违法，而且买多少的保额还不是你说了算 ，只能是按照小区的全毁再造价格来保。

园艺: 可多可少，但是多起来可以没边，少起来也少不到哪去。主要还是看你们小区的绿地园艺面积和项目，加上剪枝，撒草种，打边，自动撒水系统，每月$300到$3,000都不一定。何况有些园艺还包括冬天扫雪撒盐。

维护和维修: 这个也可大可小，每年预算$5,000到$50,000都不止。如果你们大厦的玻璃基本快20年了，必然要有预算要常常换，要不然双层玻璃漏气不保暖 ，管道漏水哪次不得2-3千的，如果碰上大厦爆水管，就算你要报保险，垫底费可能就要$7,500。屋顶漏水要补吧? 请工人上房顶，最低收费一次就要$250等等。

因此小区的物业费基本上是由你物业的以往保养记录和未来的维护计划来决定的，很多费用你跑也跑不掉，少也少不到哪去，加拿大的物业公司只是个经济公司 ，并不能够决定这些费用，而最终的决定权在业委会的手里，每年准备预算的时候，就是体现一个小区的业委会是否认真负责，是否能够在保障小区基本维护的前提下 ，顾及每个业主的钱包。

见过不少规模小的小区很坚持的保持物业费在低于180元每月的水平，但是也就意味着，扣除掉必要的保险，维护，园艺等固定费用后，每个月实际能拿出来用现金流也就是$500到1千来块钱 ，就算是一个正常的家庭可能都不太够，如果一旦有紧急事情发生，很可能马上用光了小区的紧急储备金。到头来，业主来年还要贴钱补上赤字。更何况这样的小区 ，日常的维护也只是保持基本水准，当一个小区的园艺，卫生仅仅维持在基本水准上时，对于market value来讲也没什么加分的地方。

2015.02.10